Tko je izumio trgovački centar?

Tko je izumio trgovački centar?

Moderni trgovački centri su toliko uobičajeni da zaboravljamo da su samo oko pola stoljeća. Evo priče o tome kako su došli ... i priču o čovjeku koji ih je izumio, Victoru Gruenu - najpoznatijem arhitektu za koji niste čuli.

ČUDSKO POVIJEST

Zimi 1948. godine arhitekt Victor Gruen dobio je u Detroitu, Michigan, nakon što je njegov bijeg otkazan zbog oluje. Gruen je napravio svoje robne kuće za dizajniranje života, a umjesto sjedenja u zračnoj luci ili u hotelskoj sobi, posjetio je robnu robnu kuću Hudson u Detroitu i zatražio da ga arhitekt trgovine pokaže oko sebe. Hudsonova zgrada bila je dovoljno lijepa; tvrtka se ponosila time što je jedna od najboljih robnih kuća na cijelom Srednjem zapadu. No u samom središtu grada Detroita bio je prilično srušen, što nije bilo neobično za američki grad u to doba. Prvi svjetski rat (1914.-18.), Nakon čega slijedi Velika depresija, a potom i Drugog svjetskog rata (1939.-45.), Poremetio je gospodarski život zemlje, a desetljeća zanemarivanja središta grada imali su svoj danak.

STRIP JOINTS

Predgrađe je bilo još šabirnije, kao što je Gruen vidio kad se vozio u zemlji i krenuo pored ružnih maloprodajnih i komercijalnih događaja koji su izgledali kao da su uništili svaki grad. Kombinacija nepristupačnih zemljišta, zakonskih propisa o prostornom uređenju i rasprostranjenog špekuliranja nekretnina izazvala je razdoblje nereguliranog i lošeg komercijalnog razvoja u predgrađima. Špekulanti su bacali jeftine (navodno) privremene zgrade, podvigoljublje poznate pod nazivom "porezni obveznici", jer se zaljubljeni očevi jedva iznajmljuju za dovoljno novca kako bi pokrili porez na imovinu na parceli. To je bila njihova svrha: špekulanti zemljišta samo su zainteresirani za pokrivanje troškova sve dok imovina nije porasla i mogla bi se iskrcati za profit. Tada bi novi vlasnik mogao srušiti poreznog obveznika i izgraditi nešto bitnije na zemljištu. No, ako bi širenje raspadnih prodavaonica, benzinskih postaja, restorana i hotelskih hotela bilo bilo kakav vodič, malo je poreznih obveznika bilo poderano.

Neprovjereni rast u predgrađu bio je problem za robne kuće u centru grada, poput Hudsonova, jer su i njihovi kupci tamo krenuli. Kupnja kuće u predgrađu bila je jeftinija od iznajmljivanja stana u centru grada, a zahvaljujući G.I. Bill, veterani Drugog svjetskog rata mogli su ih kupiti bez novca.

Kad su se ovi ljudi preselili u predgrađe, neki se od njih žele vratiti u grad kako bi mogli kupovati. Manja prodavaonica u prigradskim maloprodajnim trakama ostavila je mnogo toga da bude poželjna, ali su bili bliže kući i parkiranje je bilo mnogo lakše od središta grada, gdje bi kupac mogao kružiti blok za pola sata ili više prije nego što parkiralište na ulici napokon bude otvoreno gore.

Trgovine kao što su Hudsonovi su pogoršali situaciju pomoću njihove značajne političke težine kako bi blokirali ostale robne kuće iz izgradnje centra grada. Novi korisnici kao što su Sears i J. C. Penney bili su prisiljeni graditi svoje trgovine na manje poželjnim mjestima izvan grada, ali taj je nedostatak pretvorio u prednost kada su počeli migracije u predgrađe.

Dok je vozio kroz predgrađevine, Gruen je zamislio dan kad bi suburbani trgovci potpuno okružili robne kuće u centru grada i odvratili ih iz posla.

KUPOVANJE OKO

Kad se Gruen vratio kući u New York, napisao je pismo predsjedniku Hudsonu objašnjavajući da će, ako se kupci kreću u predgrađe, Hudson također treba. Godinama se Hudson's odupirao otvaranju podružnica izvan grada. Imala je sliku isključivosti kako bi zaštitila, a otvaranje trgovina u šarenim komercijalnim trakama nije bilo načina da to učini. No bilo je jasno da se nešto morao učiniti, a kao Hudsonov predsjednik, Oscar Webber, pročitao je Gruenovo pismo, shvatio je da je ovdje čovjek koji bi mogao pomoći. Gruen je ponudio posao kao konzultant za nekretnine, a uskoro se Gruen vraćao oko predgrađa u Detroitu, tražeći komercijalnu traku dostojnu Hudsonova imena.

Jedini problem: Nije bilo. Svaki razvoj maloprodaje kojeg je Gruen pogledao bio je manjkav na jedan ili drugi način. Bilo je previše ljepljiv čak i da se razmotri, ili je bio preblizu centru grada i riskirao je krađu prodaje od vodeće trgovine. Gruen je preporučio da tvrtka razvije vlastitu komercijalnu imovinu. Na taj način, tvrdio je, nudi se brojne prednosti: Hudsonove se ne bi trebale oslanjati na nezainteresiranog stanodavca da zadrži imovinu u skladu s Hudsonovom slikom. I zato što je Gruen predložio izgradnju cjelokupnog trgovačkog centra, koji bi uključivao i druge stanare, Hudson's bi mogao odabrati i odabrati tvrtke koje su se kretale u blizini.

Nadalje, izgradnjom trgovačkog centra, Hudson's bi diversificirala svoje poslovanje i dalje od maloprodaje u razvoj nekretnina i upravljanje trgovačkim nekretninama. I bio je bonus, Gruen je tvrdio: koncentriranjem velikog broja trgovina u jednom razvoju, trgovački centar bi spriječio ružan prigradski širenje. Natjecanje koje je dobro osmišljen i dobro vođen trgovački centar predstavio, zaključio je, bi obeshrabrio druge tvrtke da pronađu u blizini, čime bi se očuvali otvoreni prostori u tom procesu.

ČETIRI VRSTE

Oscar Webber bio je zadivljen dovoljno s Gruenovim prijedlogom da je angažirao arhitekta da stvori dvadesetogodišnji plan rasta tvrtke. Gruen je proveo sljedeća tri tjedna šuljao oko predgrađa Detroita prikupljajući podatke za svoj plan. Zatim je upotrijebio informacije da napiše prijedlog koji je pozvao na razvoj ne samo jednog, već i četiri trgovačka centra, koji bi trebali biti nazvani Northland, Eastland, Southland i Westland Centri, svaki u drugom predgrađu Detroita. Gruen je preporučio da tvrtka locira svoje trgovačke centre na vanjskim rubovima postojećih predgrađa, gdje je zemlja bila najjeftinija, a potencijal za rast bio je najveći dok su se predgrađa nastavila širiti iz centra grada Detroita.

Hudson je odobrio planove i tiho počeo kupovati zemljište za trgovačke centre. Unajmio je Gruena kako bi ih dizajnirao, iako je samo prije dizajnirao dva trgovačka centra, a niti je zapravo izgrađen. 4. lipnja 1950. Hudson je najavio svoj plan izgradnje Eastland centra, prvog od četiri projekta zakazanog za razvoj.

Tri tjedna kasnije, 25. lipnja 1950., Sjeverna Koreja Narodna vojska prešla je preko 38. paralele koja je služila kao granica između Sjeverne i Južne Koreje. Korejski rat započeo je.

POGLEDNI PLANOVI

Iako je Victor Gruen zaslužan kao "otac trgovačkog centra", dugo duguje sjevernokorejskim komunistima jer mu pomaže da dobije hramove konzumerizma s tla. On duguje Commies (i vi, ako vam se sviđa ići u trgovački centar), jer kako će i sam Gruen priznati, njegov najraniji dizajn za predloženi Eastland centar bio je strašan. Da Korejski rat nije stavio kočnice na sve nebitne građevinske projekte, Eastland bi mogao biti izgrađen kako je Gruen izvorno dizajnirala, prije nego što je mogao razviti svoje ideje dalje.

Ti su raniji planovi zahtijevali sklapanje devet odvojenih zgrada organiziranih oko velikog ovalnog parkirališta. Parkiralište je podijeljeno s potopljenom cestom s četiri trake, a ako su pješaci htjeli prijeći iz jedne polovine trgovačkog centra na drugi, jedini način da se prebace na jarak poput kolnika bio je pomoću slabog pješačkog mosta to je 300 stopa dugo. Koliko je kupaca čak i smetalo preći na drugu stranu?

Da je Eastland centar izgrađen prema Gruenovim ranijim planovima, gotovo sigurno bi bila financijska katastrofa. Čak i ako nije bankrotirao Hudson, vjerojatno bi prisilio tvrtku da skrati planove za Northland, Westland i Southland Centers. Ostali programeri bi uzeli u obzir, a trgovački centar kao što znamo možda nikad nije došao.

SVI U REDU

Trgovački centri veličine Eastland Center bili su takav novi koncept koji niti jedan arhitekt nije shvatio kako ih dobro izgraditi. Do sada se većina trgovačkih centara sastojala od malog broja trgovina u jednoj traci koja je okrenuta prema ulici, postavljena dovoljno daleko kako bi omogućila mjesta parkirnih mjesta ispred trgovina. Neki su veći događaji imali dvije paralelne trake trgovina, a trgovine su okrenute prema unutra jedna prema drugoj preko područja uređenog trava zvanom "trgovački centar". Tako su trgovački centri dobili svoje ime.

Bilo je nekoliko pokušaja izgradnje većih trgovačkih centara, ali gotovo svi su izgubili novac. Godine 1951. otvorio se izvan Svetišta razvitak Svjetskog kupca. Imao je više od 40 trgovina na dvije razine i bio je usidren u robnoj kući na južnom kraju trgovačkog centra. No, manje trgovine su se borile od dana otvaranja trgovačkog centra, a kad nisu uspjeli, preuzimali su cijeli trgovački centar (i razvojni programer koji je podnio bankrot).

IZUZETI

Gruen je trebao više vremena za razmišljanje kroz svoje ideje, a kada je Korejski rat gurnuo Eastland projekt na neodređenu budućnost, on ju je dobio. Hudson je konačno odlučio izgraditi Northland prvi, a kad je 1981. godine Grens počeo raditi na tim planovima, njegove misli o tome kakav bi trgovački centar trebao izgledati potpuno su se promijenile. Pitanje gdje staviti sva parkirna mjesta (Northland bi imao više od 8.000) bio je jedan problem. Gruen je konačno odlučio da ima smisla staviti parkirna mjesta oko trgovačkog centra, umjesto da stavlja trgovački centar oko parkirnih mjesta, kako su ga tražili izvorni planovi za Eastland Center.

HODAJ OVIM PUTEM

Gruen je zatim stavio Hudsonovu robnu kuću u sredinu razvoja, okružena na tri strane manjih trgovina koje su činile ostatak trgovačkog centra. Izvan tih manjih trgovina bio je parkiralište, što je značilo da je jedini način da se s parkirališta do Hudsonovog - najvećeg trkaćeg centra trgovačkog centra - prošli pored manjih trgovina.

To možda neće zvučati kao vrlo važan detalj, ali pokazalo se ključnim za uspjeh trgovačkog centra. Prisiljavanje tog prometa u stopalu pored manjih trgovina - povećavajući svoje poslovanje u tom procesu - činilo je da su male trgovine financijski održive. Northland Center imao je gotovo 100 malih trgovina; svi su trebali biti uspješni da bi trgovački centar uspio.

IZVANREDNI SUBURBAN

Northland je bio vanjski trgovački centar, s gotovo svim modernim zatvorenim centrom ... osim krova. Još jedna značajka koja ga je odvojila od ostalih trgovačkih centara tog doba, pored njegovog rasporeda, masivnog razmjera i velikog broja trgovina u razvoju, bili su dojmljivi javni prostori između redova trgovina.U prošlosti su programeri koji su ugradili travnati trgovački centri u svoje trgovačke centre učinili s namjerom davanja projekata ruralnim, gotovo pospanim osjećajem, sličnim selu zelenilu.

Gruen, rodom iz Beča, Austrija, mislio je upravo suprotno. Želio je da se njegovi javni prostori pomiješaju s trgovinama kako bi stvorili živahni (i sasvim idealizirani) urbani osjećaj, baš kao što se sjećao iz Beča, sa svojim zauzetim kafićima i trgovinama. Podijelio je prostore između Hudsonovih i drugih trgovina u zasebna i vrlo različita područja, dajući im imena poput Peacock Terrace, Great Lakes Court i Community Lane. Popunio ih je krajobrazom, fontanama, umjetničkim djelima, pokrivenim stazama i dosta parkiranih klupe kako bi potaknuo ljude da koriste prostore.

NOVIRANJE STARIJE

Ako bi Northland Centar danas otvorio svoja vrata, to bi bilo nevjerojatno neočekivano. Postoje desetine, ako ne stotine, sličnih centara diljem Sjedinjenih Država. No, kada je Northland otvoren u proljeće 1954., bio je jedan od vrsta, lako najveći trgovački centar na Zemlji, kako u pogledu kvadrature i broja trgovina u objektu. Wall Street Journal poslao novinara da pokrije veličanstveno otvaranje. Tako je Vrijeme i Newsweek, i mnoge druge novine i časopise. U prvim tjednima da je Northland centar bio otvoren, oko 40.000-50.000 ljudi prolazilo je kroz vrata svaki dan.

Nemojte sada gledati

Bio je impresivan početak, ali Hudsonovi rukovoditelji još su se brinuli. Jesu li svi ovi ljudi stvarno došli u trgovinu, ili se samo gledaju? Biste li se ikad vratili? Nitko sigurno nije znao hoće li se javnost čak i osjećati ugodno u ovako ogromnom postrojenju. Ljudi su navikli kupovati u jednoj trgovini, a nisu trebali birati od gotovo 100. I došlo je do prave strave da bi za mnoge kupce, pronašli svoj put natrag do njihovog automobila na najvećem parkiralištu na kojem su se ikad parkirali, bilo prevelika strain i nikad se ne bi vratili. Što je još gore, što ako je Northland centar bio previše dobar? Što ako javnost uživa u javnim prostorima toliko da nikada nisu smetali ulaziti u trgovine? S cijenom od gotovo 25 milijuna dolara, što je ekvivalent više od 200 milijuna dolara, Northland Center je bio jedan od najskupljih maloprodajnih događaja u povijesti, a nitko nije znao hoće li to funkcionirati.

Zveckanjem

Bez obzira na strahove što su Hudsonovi rukovoditelji imali o povratku ulaganja od 25 milijuna dolara, isparila su kada je prodaja vlastite trgovine premašila prognoze za 30 posto. Brojevi za manje trgovine bili su dobri, i ostali su dobar mjesec za mjesecom. U prvoj godini poslovanja Northland Center zaradio je 88 milijuna dolara, što ga čini jednim od najprofitabilnijih trgovačkih centara u Sjedinjenim Državama. I čitav tisak koji je stvorio izgradnja Northland Centra učinio je Gruenov ugled. Prije no što je središte bilo dovršeno, primio je komisiju za životni vijek: Daytonova robna kuća unajmila ga je za dizajniranje ne samo prvog zatvorenog trgovačkog centra, već cijele planirane zajednice oko njega, na divovskom zemljištu od 463 hektara u predgrađu Minneapolisa ,

BROJ DVA

Southdale centar, trgovački centar kojeg je Victor Gruen osmislio za Dejtonsku robnu kuću u gradu Edina, Minnesota, izvan Minneapolisa, bio je samo njegov drugi trgovački centar. Ali to je bio prvi potpuno zatvoreni, klasični trgovački centar u povijesti i imao je mnoge značajke koje se danas nalaze u modernim centrima.

"Usidrili" su dvije glavne robne kuće, Dayton i Donaldsonove, koje su bile smještene na suprotnim krajevima trgovačkog centra, kako bi se stvorio pješački promet pored manjih trgovina. Southdale je imao i divovski interijer koji se zove "Garden Court of Perpetual Spring" u središtu trgovačkog centra. Atrij je bio toliko dugo kao gradski blok i imao je ogromnu strop koja je visoka pet priča na najvišoj točki.

Baš kao što je imao s javnim prostorima u Northlandu, Gruen je namijenio dvorišni dvor koji je bio živahni prostor s idealiziranim osjećajem u centru grada. Napunio ga je skulpturama, freskama, kioskom, dućanu, i Woolworthovom "pločniku" kafiću. Krovni prozori na stropu atrija preplavili su vrtnu terasu prirodnim svjetlom; crisscrossing stepenice i drugi priča skybridges pomogao stvoriti atmosferu kontinuiranog kretanja, a također privlače kupci pozornost na trgovinama na drugoj razini.

VRTARNA VRSTA

Trgovački centar je pod kontrolom klime kako bi je zadržao na stalnoj temperaturi od proljeća (odatle tema "trajna proljeća") koja će tijekom cijele godine zadržati kupce. U prošlosti se kupnja oduvijek činila sezonskom aktivnošću u otežanim klimatskim uvjetima poput Minnesote, gdje su hladne zime mogla zadržati kupce daleko od trgovina mjesecima. Ne tako je u Southdaleu, a Gruen je naglasio točku ispunjavanjem vrtnog suda orhidejima i drugim tropskim biljkama, drvećem eukaliptusa visokih 42 metra, jezerom zlatnih riba i divovskom pticom punom egzotičnih ptica. Takve su stvari uistinu bile rijetke znamenitosti u ledenoj Minnesoti, pa su ljudima dali još jedan razlog za odlazak u trgovački centar.

INTELIGENTNI DIZAJN

S 10 hektara shopping okružen s 70 hektara parking, Southdale je bio veliki razvoj u svom danu. Čak i tako, to je bio namijenjen samo maloprodajnom čvorištu za mnogo veću planiranu zajednicu, rasprostranjenu na zemljištu od 463 hektara koju je stekao Dayton.Baš kao što su robne kuće Dayton i Donaldson služile kao sidra za Southdale Mall, centar bi se jednog dana služio kao maloprodajno sidro za ovaj mnogo veći razvoj koji je, kako ga je Gruen dizajnirao, obuhvatila stambene zgrade, obiteljske kuće, škole , uredske zgrade, bolnicu, uređene parkove s pješačkim stazama i jezero.

Razvoj je bio odgovor Viktora Gruena na ružan, kaotičan širenje prigradske površine koju je mrzio od svog prvog posjeta Michiganu još 1948. godine. Namjeravao je to kao potpuno novi centar u predgrađu, pažljivo dizajniran da eliminira širenje dok istovremeno rješava probleme da je loše ili nepostojeće planiranje donijelo u tradicionalna urbana središta poput Minneapolisa. Takva su se mjesta postupno i slučajno razvijala tijekom mnogih generacija umjesto da slijede jedan, pažljivo osmišljen glavni plan.

Ideja je bila izgraditi centar Mall of Southdale. Zatim, ako je to bio uspjeh, Daytonski bi koristili dobit kako bi razvili ostatak od 463 hektara u skladu s Gruenovim planom. A Southdale je bio uspjeh: iako je Dejtonska središnja trgovina u središtu grada izgubila posao u trgovačkom centru kada je otvorena u jesen 1956. godine, ukupna prodaja tvrtke porasla je 60 posto, a ostale trgovine u trgovačkom centru također su procvjetale.

Ali dobit koju je generirala trgovački centar nikad se nije koristila da bi ostatak Gruenovog plana mogao ostvariti. Ironično, to je bio uspjeh trgovačkog centra koji je osudio ostatak plana.

LOCATION, LOCATION, LOCATION

Natrag prije nego što su se izgradili prvi centri, Gruen i drugi pretpostavljali su da će uzrokovati pad vrijednosti okolnih zemljišta, ili barem ne ustati, na teoriju da bi se komercijalni programeri sramežljivi od izgradnje drugih trgovina blizu takvog strašnog natjecatelj kao uspješan trgovački centar. Gospodarske moći trgovačkog centra, tumačile su, olakšale bi očuvanje obližnjih otvorenih prostora, čineći ih neprikladnim za daljnji komercijalni razvoj.

No, suprotno je bilo slučajno. Budući da su trgovački centri privukli toliko prometa, uskoro je postalo jasno da je bilo smisla izgraditi i druge događaje u blizini. Rezultat: Nekada loše nekretnine oko Southdale počele su se brzo penjati u vrijednosti. Kao što je to učinio, Daytonovi rukovoditelji shvatili su da bi mogli puno novca prodavati svoje preostale parcele - mnogo brže, s mnogo manje rizika nego što bi mogle postupno provoditi Gruenov glavni plan tijekom mnogih godina.

Od samog početka Gruen je vidio trgovački centar kao rješenje za širenje, nešto što bi očuvalo otvorene prostore, a ne ih uništio. No, njegovo "rješenje" samo je učinilo problem lošijim centrima, pokazalo se kao magnet za širenje, a ne ubojice. Sve preostale sumnje koje su Gruen bile raspršene sredinom 1960-ih, kada je prvi put posjetio Northland Center od svog otvaranja desetljeća ranije. Bio je zapanjen brojem šarenih trgovačkih centara i drugih komercijalnih zbivanja koja su se odrasla upravo oko nje.

REVERSAL OF FORTUNE

Viktor Gruen, otac trgovačkog centra, postao je jedan od najistaknutijih kritičara. Pokušao se preoblikovati kao gradskog planera, marketingu svoje usluge u američke gradove koji su željeli da njihova središta grada budu više nalik centrima, kako bi povratili neke od poslova izgubljenih u centrima. Izradio je masivne, ambiciozne i vrlo skupe planove za obnovu Fort Wortha, Rochestera, Manhattana, Kalamazoo, pa čak i iranskog glavnog grada Teherana. Većina njegovih planova poziva na zabranu automobila iz gradskih centara, ograničavajući ih na ceste i ogromne parkirališne strukture koji su kružili u centru grada. Neiskorišteni kolni i parkirališni prostori u centru bi se tada ponovno razvili u parkove, šetnice, vanjski kafići i druge namjene. Sumnjivo je da je bilo koji od tih projekata pite-in-the-sky ikada bio politički ili financijski održiv, i nitko od njih nije skrenuo s ploče za crtanje.

POVRATAK KUĆI

Godine 1968. Gruen je zatvorio arhitektonsku praksu i preselio se u Beč ... gdje je otkrio da su nekada uspješne trgovine i kafići u središtu grada, koji su ga nadahnuli da prvenstveno izmijeni trgovački centar, sada prijete novim trgovačkim centrom koji je imao otvorena izvan grada.

Proveo je preostale godine svog života pisanje članaka i davanje govora koji su osudili trgovačke centre kao "gigantske trgovačke strojeve" i ružne "kopnene morem parkiranja". Napao je programere za smanjenje javnih, neprofitabilnih prostora na golemu minimum. "Odbijam plaćati alimentaciju za ove razvojne pokrete", rekao je Gruen 1978. u Londonu, u govoru pod naslovom "Sad priča trgovačkih centara".

Gruen je pozvao javnost da se suprotstavi izgradnji novih centara u svojim zajednicama, ali su njegovi napori uglavnom bili uzaludni. U vrijeme njegove smrti 1980. godine Sjedinjene Države bile su usred dvadesetogodišnjeg zgrade koja bi vidjela više od 1.000 trgovačkih centara koji su dodani američkom krajoliku. I jesu li bili popularni: Prema istraživanju američkog novinskog i svjetskog izvješća, početkom 1970-ih, Amerikanci su više vremena proveli u trgovačkom centru nego bilo gdje drugdje osim za dom i posao.

VIKTOR KOJI?

Danas je Viktor Gruen uglavnom zaboravljen čovjek, poznat prvenstveno arhitektonskih povjesničara. To možda nije tako loša stvar, s obzirom na to koliko je došao prezirati stvaranje koje mu daje zahtjev za slavu.

Gruen živi, ​​međutim, u izrazu "Gruen transfer", koji su centri dizajneri upućuju na trenutke dezorijentacije da kupci koji su došli u trgovački centar za kupnju određene stavke mogu doživjeti nakon ulaska u zgradu - trenutak u kojem oni su omesti u zaboravljajući svoje poslove i umjesto toga početi lutajući centar s ostakljenim očima i usporen, skoro miješajući hod, impulzivno kupuju bilo koju robu koja udara njihova fancy.

ZAVRŠAVANJE TOUCHES

Victor Gruen se može smatrati "ocem trgovačkog centra", ali dugo nije ostao dotad tata. Southdale centar, prvi zatvoreni trgovački centar na svijetu, otvorio je svoja vrata u jesen 1956., a 1968. Gruen se javno i žestoko okrenuo protiv njegova stvaranja.

Tako će pasti i na druge rane graditelje, ljude kao što su A. Alfred Taubman, Melvin Simon i Edward J. DeBartolo Sr., da bi trgovačkom centru svoj modern i standardizirani oblik, uzimajući ono što su razumjeli o ljudskoj prirodi i primjenom na Gruenov izvorni koncept. U tom su procesu uskladili trgovački centar s vrlo učinkovitim, super učinkovitim "trgovačkim strojevima" koji su gotovo pola stoljeća dominirali američkim trgovinama.

POVRATAK NA OSNOVE

Ovi programeri vidjeli su trgovačke centre na isti način kao i Gruen, kao idealizirane verzije središta shoppinga u centru grada. Radili su s tog polazišta, postavili su sustavno uklanjanje svih smetnji, smetnja i drugih prepreka potrošnji. Vaš lokalni trgovački centar možda ne sadrži sve sljedeće značajke, ali treba biti mnogo ovdje koji izgleda poznato:

  • To je pravi razlog među programerima trgovačkih centara da će većina kupaca hodati samo oko tri gradska bloka - oko 1.000 stopa - prije nego što počnu osjećati potrebu da se vrate tamo gdje su počeli. Tako je 1000 stopa postalo standardna duljina za trgovačke centre.
  • Većina stepenica, pokretnih stepenica i dizala nalaze se na krajevima trgovačkog centra, a ne u sredini. To je učinjeno kako bi potaknuli kupce da prošetaju pored svih trgovina na razini na kojoj se nalaze prije nego što posjetite trgovine na drugoj razini.
  • U centrima se obično grade s trgovinama na dvije razine, a ne jedan ili tri. Na taj način, ako kupac proširi duljinu trgovačkog centra na jednoj razini kako bi stigao do pokretne stepenice, zatim šetali duljinu trgovačkog centra na drugoj razini kako bi se vratili na mjesto gdje su počeli, prošli su pokraj svake trgovine u trgovačkom centru i vratili su se tamo gdje su parkirali automobil. (Ako je postojala treća razina trgovina, kupac koji je hodao sve tri razine završio bi na suprotnom kraju trgovačkog centra, tri gradska bloka daleko od mjesta gdje su parkirali.)
  • Druga realnost među programerima trgovačkih centara jest da ljudi, poput vode, imaju tendenciju da se lakše spuštaju nego što se toče. Zbog toga su mnogi trgovački centri osmišljeni kako bi potaknuli ljude da parkiraju i uđu u trgovački centar na gornjoj razini, a ne na nižoj razini, po teoriji čije je vjerojatnije da putuju dolje kako bi posjetili trgovine na nižoj razini od putovanja do posjeta trgovinama na višoj razini.

VIZIJA

  • Veliki veliki otvori oblikovani su na podu koji odvaja gornju razinu trgovina od niže razine. To dopušta kupcima da vide trgovine na obje razine odakle god se dogodilo da su u centru. Rukohvati koji štite kupce od pada u otvore izrađeni su od stakla ili na drugi način dizajnirani tako da ne ometaju linije vidljivosti tih trgovina.
  • Je li vam ukras vašeg trgovačkog centra zadovoljan? To nije slučajno - unutrašnjost trgovačkog centra je dizajniran da bude estetski ugodan, ali ne i osobito zanimljiv, kako ne bi odvratio kupce od gledanja robe, što je mnogo važnije.
  • Krovni prozori preplavljuju unutrašnjost trgovačkih centara prirodnim svjetlom, ali ti se krovni prozori uvijek vraćaju u duboke bunare kako bi se izravna sunčeva svjetlost mogla odraziti od stakla koja bi mogla stvoriti odsjaj i odvratiti kupce od gledanja robe. Bunare također sadrže umjetnu rasvjetu koja dolazi kasno u dan kada prirodna svjetlost počinje nestajati kako bi spriječila kupce da dobiju vizualni znak da je vrijeme za povratak kući.

NEOGRANIČEN PRISTUP

  • Velika pozornost posvećuje se postavljanju prodavaonica unutar trgovačkog centra, a to je menadžeri trgovačkih centara koji se nazivaju "susjednim područjima". Cijena robe, kao i vrsta, čimbenici u ovu jednadžbu: Nije bitno staviti trgovinu koja prodaje $ 200 svilenih kravata pokraj one koja prodaje $ 99 muške odijela.
  • Isto tako, sve trgovine koje daju jake mirise, poput restorana i frizerskih salona, ​​čuvaju se od nakita i drugih vrhunskih trgovina. (Želite li miris cheeseburgera ili pržene ribe dok vi i vaša zaručnica skupljate svoje prstenove?)
  • Jeste li ikada kupili mlijeko, sirovo meso ili galon sladoleda u trgovačkom centru? Vjerojatno ne, i postoji dobar razlog za to: Trgovačke tvrtke obično ne iznajmljuju prostor trgovinama koje prodaju pokvarljivu robu, jer kada ih kupite, morate ih odvesti kući, umjesto da trošite više vremena za kupovinu u trgovačkom centru.
  • Okusi potrošača mijenjaju se tijekom vremena, a trgovci operateri brinu o padu iz mode s kupcima. Zbog toga, oni drže bliski sat na pojedinačnoj trgovini. Čak i ako je prodavaonica u trgovačkom centru profitabilna, ako padne ispod "profila stanara" ili prosječne prodaje po četvornom podnožju drugih trgovina u istoj maloprodajnoj kategoriji, trgovački centar može odbiti obnovu zakupa. Promet stanara u dobro upravljanom trgovačkom centru može trajati do 10 posto godišnje.

OVDJE, tamo, svugdje

Trgovačke su centre već dugo dio američkog krajobraza, pa je sada malo razumljiv "mali zamah". No, kao i toliko američke kulture, koncept je izvezen u inozemstvo, a trgovački centri i dalje su vrlo popularni diljem svijeta, gdje su izgrađeni ne samo u predgrađu nego iu urbanim centrima. Postigli su neku vrstu ikoničnog statusa koji su bili rezervirani za zračne luke, nebodere i velike državne zgrade. To su vrste zgrada koje su stvorile društva u nastajanju kako bi komunicirale s ostatkom svijeta "stigli smo". Ako se popneš u taksi, u gotovo bilo kojem većem gradu na svijetu, bilo da je Moskva, Kuala Lumpur, Dubai ili Šangaju i reći vozaču: "Odvedite me u trgovački centar", on će znati kamo.

UBOJTE EM MALL

Američki odnos ljubavi i mržnje s trgovačkim centrima sada je star više od pola stoljeća, a sve dok je moderna tržnica bila moderna, ljudi predviđaju njihovu smrt. Sedamdesetih godina, "ubojice kategorija" bile su prijetnje. Samostalne trgovine poput Toys "R" Us usredotočile su se na jednu kategoriju robe, nudeći veći izbor po nižoj cijeni od čak i najvećih prodavaonica u trgovačkom centru. Uskoro su ih pratili "centri za napajanje", trgovački centri usidreni u trgovinama velikih kutija poput Walmarta i skladišta za skladišta s popustom kao što su Costco i Sam's Club. Početkom 90-ih, TV shopping je predstavljalo prijetnju, samo da bi se izbjegavala ... i zamijenila je još jača konkurencija koju postavljaju internetski trgovci poput Amazon.

Do početka devedesetih godina izgradnja novih trgovačkih centara u SAD-u usporila se za puzanje, ali to je imalo toliko veze s rastu cijena nekretnina (zemlja u predgrađu više nije bila prljavština), kriza štednje i kredita ( što je otežalo financiranje izgradnje) i činjenica da je većina zajednica koja je htjela trgovački centar već imala jedan ... ili dva ... ili više.

Povećana konkurencija od ostalih trgovaca i loša ekonomska vremena posljednjih godina također su imali cestarinu, što je rezultiralo padom prodaje po kvadratnom stopalu i rastu stope slobodnih radnih mjesta u centrima diljem zemlje. 2009. godine Opća svojstva rasta, drugi po veličini nacionalni trgovački centar, podnesen za stečaj; to je bio najveći stečaj nekretnina u američkoj povijesti.

PUNI KRUG

No, graditelji i operatori nastavljaju borbu natrag, neprekidno se reintegriraju dok pokušavaju držati korak s vremenom. Trgovački centri na otvorenom se preuređuju u zatvorene trgovačke centre, a zatvoreni trgovački centri otvoreni su na svježem zraku. Jedna je strategija koja se pokušala u Kansasu, Gruziji i drugim područjima uključiti trgovačke centre u veće mješovite razvojne aktivnosti koje uključuju stanove za iznajmljivanje, stambene zgrade, uredske zgrade i ostale ponude. Naslijeđeni centar grada, razvoj od 150 hektara usred poslovnog parka od 2700 hektara sjeverno od Dallasa, uključuje, na primjer, 80 otvorenih trgovina i restorana, 1.500 apartmana i kuća, dva uredska tornja, Marriott Hotel, uređeni park s pješačke staze i jezero. (Zvuk poznat?)

Drugim riječima, programeri pokušavaju spasiti trgovački centar konačno ih graditi upravo onako kako je Victor Gruen htio na prvom mjestu.

Ostavite Komentar